» Thị trường bất động sản Trung Quốc tiếp tục giảm tốc khi giá nhà đồng loạt đi xuống và dòng vốn đầu tư co hẹp. Xu hướng suy yếu này không chỉ làm dấy lên lo ngại về triển vọng kinh tế của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới mà còn gây tác động gián tiếp nhưng rõ rệt đến chuỗi cung ứng vật liệu xây dựng toàn cầu, đặc biệt là xi măng và thép - những ngành phụ thuộc mạnh vào hoạt động đầu tư và xây dựng.
Diễn biến giảm tốc của thị trường bất động sản tại nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới đang kéo theo hệ lụy lan rộng sang chuỗi cung ứng vật liệu xây dựng. Việc giá nhà ở sụt giảm, đầu tư chậm lại và niềm tin thị trường suy yếu khiến nhiều doanh nghiệp vật liệu xây dựng đứng trước áp lực lớn, trong khi các chính sách hỗ trợ từ trung ương vẫn chưa đủ để xoay chuyển xu thế.
Giá nhà ở tại Trung Quốc đang suy giảm tại nhiều khu vực và thị trường bất động sản tiếp tục rơi vào trạng thái chậm đầu tư. Theo số liệu của Cục Thống kê quốc gia Trung Quốc, giá nhà ở mới và nhà đã qua sử dụng giảm tại phần lớn trong số 70 thành phố lớn và vừa. Tại 4 đô thị lớn gồm Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến, mức giảm ghi nhận khoảng 0,8%. Tại 31 thành phố lớn thuộc nhóm 2, mức giảm khoảng 2% và tại 35 thành phố quy mô trung bình, mức giảm lên tới 3,4%.
Thượng Hải trở thành ngoại lệ khi giá nhà ở mới tăng 5,7% theo năm, trong khi giá nhà đã qua sử dụng tại nhóm thành phố hạng một giảm 4,4%, tại nhóm 2 giảm 5,2% và tại nhóm 3 giảm 5,7%.
Chính phủ trung ương đã hạ lãi suất tín dụng và mức đặt cọc tối thiểu nhằm thúc đẩy thị trường. Nhiều địa phương cũng đưa ra các biện pháp hỗ trợ giao dịch, tuy nhiên hiệu quả vẫn chưa thể thay đổi xu hướng đang yếu đi.
Sự giảm tốc của thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến các ngành xi măng, sắt thép và nhiều lĩnh vực liên quan. Tại Trung Quốc, vai trò của thị trường nhà ở đặc biệt quan trọng khi mô hình kinh tế, cấu trúc xã hội và ổn định chính trị đều chịu tác động đáng kể từ khu vực này. Thị trường nhà ở cũng là mắt xích quan trọng với kinh tế toàn cầu, tạo động lực cho xây dựng, đầu tư và tín dụng thế chấp. Tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong hệ thống ngân hàng, nên bất kỳ biến động mạnh nào đều có thể gây xáo trộn tài chính.
Chuyên gia phân tích thị trường châu Á Said Kaymaz cho biết, thị trường nhà ở hiện đại của Trung Quốc hình thành từ những năm 1990 và phát triển nhanh song song đà tăng trưởng kinh tế. Sau khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, Chính phủ Trung Quốc tung ra loạt gói kích thích tài khóa và tiền tệ lớn, dẫn đến làn sóng mở rộng mạnh mẽ trong xây dựng. Các doanh nghiệp bất động sản đẩy nhanh phát triển dự án mới nhờ thanh khoản dồi dào và giá nhà ở liên tục tăng, đồng thời vay nợ lớn để mở rộng quy mô, tạo rủi ro đòn bẩy cao.
Bước ngoặt xuất hiện năm 2016 khi Chủ tịch Tập Cận Bình quyết định siết hoạt động đầu cơ trên thị trường nhà ở. Ông Lưu Hạc, khi đó là Phó Thủ tướng đã khởi xướng chiến dịch giảm đòn bẩy trong lĩnh vực này, khiến thị trường nguội dần và tạo tiền đề xuất hiện nhiều vấn đề mới, tiêu biểu là cuộc khủng hoảng Evergrande. Các doanh nghiệp bất động sản đối mặt hàng loạt hạn chế liên quan đến phát triển dự án mới và huy động vốn.
Ngoài ra, nhiều biện pháp mạnh tay nhằm ngăn chặn việc mua nhà đầu cơ được áp dụng trên diện rộng. Người mua bất động sản thứ hai hoặc nhiều hơn bị hạn chế tiếp cận tín dụng. Một số địa phương như Bắc Kinh áp dụng quy định nghiêm đến mức giao dịch giảm sâu. Năm 2015, bất động sản (cả trực tiếp và gián tiếp) chiếm gần 30% GDP Trung Quốc. Tuy nhiên, Chính phủ khi đó hoạch định kế hoạch dài hạn nhằm chuyển nguồn lực sang các ngành có giá trị gia tăng cao như xe điện, năng lượng tái tạo và chất bán dẫn. Các doanh nghiệp bất động sản khó khăn không nhận được hỗ trợ trừ trường hợp rủi ro lan rộng, dẫn đến tốc độ tăng trưởng chung của nền kinh tế chịu ảnh hưởng.
Khủng hoảng Evergrande năm 2021 càng đẩy giá nhà ở của Trung Quốc giảm mạnh. Các biện pháp kiểm soát dịch nghiêm ngặt và tâm lý thận trọng của người mua khiến giao dịch suy yếu. Bên cạnh đó, việc Bắc Kinh không nới lỏng tín dụng khiến thanh khoản co lại. Các yếu tố mang tính cấu trúc như dòng di cư từ nông thôn ra thành thị chậm lại, tỷ lệ thất nghiệp thanh niên tăng và tăng trưởng thu nhập giảm tốc cùng tác động lên giá nhà ở.
Theo Kaymaz, các nhà hoạch định chính sách coi bất động sản là khu vực kém hiệu quả nên không được ưu tiên phân bổ nguồn lực. Dù vậy, tầm quan trọng mang tính hệ thống của lĩnh vực này vẫn còn lớn. Chính phủ Trung Quốc đang áp dụng nhiều biện pháp nhằm ổn định giá nhà ở, đồng thời xử lý bảng cân đối của các doanh nghiệp nợ nần, song kết quả đạt được hiện khá hạn chế. Giá nhà giảm nhanh trong những tháng gần đây do kinh tế suy yếu và niềm tin hộ gia đình giảm.
Tỉ trọng đóng góp của bất động sản, kể cả các ngành liên quan, đã giảm còn khoảng 15% GDP, trong khi các ngành chip và xe điện tăng trưởng mạnh suốt thập kỷ qua. Quá trình chuyển đổi cấu trúc đang diễn ra nhưng đi kèm nhiều khó khăn. Nhiều chuyên gia dự báo đà giảm của giá nhà ở và các vấn đề của thị trường sẽ kéo dài thêm vài năm.
Chính quyền hiện nay vẫn thận trọng với việc hỗ trợ tài chính cho thị trường bất động sản, cũng không chủ trương nới lỏng mạnh chính sách tiền tệ. Tuy nhiên, một số học giả cho rằng ổn định thị trường nhà ở là yếu tố then chốt để thúc đẩy tiêu dùng nội địa và cần có sự hỗ trợ mạnh mẽ hơn.
