» Thị trường bất động sản Trung Quốc tiếp tục chìm trong giai đoạn điều chỉnh sâu khi nhu cầu chưa phục hồi và niềm tin thị trường vẫn suy yếu. Dù nhiều chính sách hỗ trợ đã được tung ra, lượng nhà tồn kho vẫn ở mức cao kỷ lục, cho thấy bài toán cân bằng cung - cầu ngày càng khó giải.
Bài toán phục hồi thị trường bất động sản Trung Quốc không chỉ là vấn đề của ngành xây dựng mà còn phản ánh sức khỏe toàn cả nền kinh tế. Sau thời gian dài phụ thuộc vào tăng trưởng từ nhà ở, Trung Quốc đang tìm cách tái định hình chiến lược phát triển đô thị, xử lý nợ xấu và khôi phục niềm tin là yếu tố then chốt để vực dậy một thị trường từng chiếm tới 30% GDP quốc gia.
Theo báo cáo mới nhất của S&P Global Ratings, lượng nhà mới bán ra tại quốc gia đông dân nhất thế giới này được dự báo sẽ tiếp tục giảm khoảng 8% trong năm 2025 và thêm 6 - 7% trong năm 2026. Con số này cho thấy sức cầu vẫn yếu kéo dài khi người dân duy trì tâm lý thận trọng giữa bối cảnh kinh tế bất ổn và niềm tin thị trường chưa được khôi phục.
Số liệu từ Cục Thống kê quốc gia Trung Quốc cho thấy, diện tích nhà sẵn sàng bán vẫn ở mức cao kỷ lục, tăng gần 7% so với cùng kỳ năm trước. Mặc dù Chính phủ nước này đã triển khai nhiều biện pháp kích cầu như hạ lãi suất thế chấp, giảm tỷ lệ đặt cọc mua nhà và mở rộng danh mục dự án được hỗ trợ tín dụng, các gói giải pháp này vẫn chưa đủ mạnh để đảo chiều xu hướng. Tình trạng nguồn cung dư thừa và nhu cầu sụt giảm tiếp tục chi phối hầu hết các phân khúc nhà ở.
Sự phân hóa giữa các khu vực ngày càng rõ nét. Ở các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến, giá nhà chỉ giảm nhẹ, giao dịch vẫn duy trì ổn định nhờ nhu cầu ở thật. Trái lại, tại các đô thị cấp 3 và cấp 4, lượng giao dịch sụt giảm mạnh, tồn kho tăng cao, gây áp lực lớn lên ngân sách địa phương vốn phụ thuộc nhiều vào doanh thu từ đất. Theo Financial Times, doanh số bán đất ở nhóm đô thị nhỏ đã giảm xuống mức thấp nhất trong hơn một thập kỷ.
Giới chuyên gia cho rằng “cơn khủng hoảng niềm tin” chính là rào cản lớn nhất. Sau khi các tập đoàn bất động sản lớn như Evergrande, Country Garden hay Sunac khủng hoảng, người mua nhà trở nên dè dặt ngay cả với những dự án đang triển khai. Việc bàn giao chậm, thiếu minh bạch tài chính và hạn chế tín dụng khiến niềm tin của người tiêu dùng và nhà đầu tư tiếp tục suy giảm.
Theo Business Insider, tập đoàn đầu tư tài chính Goldman Sachs dự báo giá nhà tại Trung Quốc có thể giảm thêm khoảng 10% trước khi chạm đáy và thị trường chỉ có khả năng ổn định trở lại từ giai đoạn 2027 nếu Chính phủ kiên định với chính sách hỗ trợ tín dụng và tái cơ cấu nợ. Cùng lúc, tốc độ đô thị hóa chậm lại và dân số giảm đang làm yếu dần động lực cầu nhà ở là yếu tố từng là động cơ tăng trưởng chủ đạo của nền kinh tế Trung Quốc suốt 2 thập kỷ qua.
Trước thách thức này, Chính phủ Trung Quốc đang nỗ lực tái cơ cấu ngành bất động sản theo hướng lành mạnh hơn, giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu cơ và đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội. Tuy nhiên, các biện pháp hiện nay được đánh giá chỉ mang tính ngắn hạn nếu không đi kèm chiến lược phục hồi niềm tin và cải cách tài chính địa phương, nơi đang gánh phần lớn áp lực từ suy thoái nhà đất.
Giới phân tích nhận định thị trường bất động sản Trung Quốc đã bước vào “giai đoạn điều chỉnh dài hạn”. Việc thúc đẩy các mô hình bất động sản mới như nhà ở cho thuê, khu đô thị xanh, bất động sản logistics hay tái cấu trúc quỹ đất công có thể trở thành hướng đi khả thi giúp cân bằng cung - cầu và khơi lại niềm tin. Đó cũng là điều kiện tiên quyết để Trung Quốc từng bước đưa thị trường bất động sản trở lại quỹ đạo ổn định và phát triển bền vững.
